[4일차] 건물주 기초 과정 3차 클래스 리뷰 #4

타경 : 2022 타경 57684
주소 : 경기 안산시 상록구 성포동 591 1133동 6층608호 (성포동,성포주공아파트)
지분 : 1/2
감정가 : 217,000,000원
최저가 : 106,330,000원
다음 경매 진행 : 3차   2023-08-08

[선정사유]
1. 시세 조회 : 현 매물 3억4천~3억5천 (전체 물건 기준 가격)
2. 대항력 여부 : 말소기준 (2023-02-26)보다 앞선 임차인 전입(2016.1.7) 있으나 해당 사람은 지분 소유자 (1/2)이므로 대항력 없음 (-> 정확한 사실관계 확인 필요)
3. 공유자가 채무자와 부부 관계인 것을 확인
4. 인근 중앙역 (수인분당선,4호선 환승역, 도보2~30분?), 버스정루장
5. 5분거리 초등학교 (경일초)

임장활동 현장조사서(양식)			APT □	빌라 □	상가 □
사건번호	2022 타경 57684	입찰일	2023.08.08
주소	경기 안산시 상록구 성포동 591 1133동 6층608호 (성포동,성포주공아파트)
면적	29.07m2	감정가	217,000,000원
주 변 조 사
버스노선	- 아파트 단지 5분 거리이내	지하철	수인분당선,4호선 환승역 - 도보 25~30분
마트/백화점	--	초.중.고	--경일초(203m)  - 경수중 (330m) - 성포고 (299m)
시 세 조 사(00월 00일 기준)
국토해양부	---	네이버	3억 3.000~5000
KB시세	- 23년 7월 매매 3억 4000	현장실사	- 매매 33,000만원 - 전세 16,000만원
기타 특이사항 및 의견
*방문 전 인터넷과 전화로 파악한 사항* 현 매물 3억4천~3억5천 (전체 물건 기준 가격)  대항력 여부 : 말소기준 (2023-02-26)보다 앞선 임차인 전입(2016.1.7) 있으나 해당 사람은 지분 소유자 (1/2)이므로 대항력 없음 (-> 정확한 사실관계 확인 필요) 3공유자가 채무자와 부부 관계인 것을 확인 ​ *임장 결과* - 복도식 아파트로 보기보다 연식이 더 있어보임 - 역과의 거리가 먼 대신 버스정류장이 여러개 있어 교통 편이성은 보통
최종점수	70	임장일	8/2

 

 

 

 

[4일차] 건물주 기초 과정 3차 클래스 리뷰 #4

 

1.경매, 공매 1초 만에 끝내는 권리분석

1) 물건 검색

- 유치권, 위반건축물, 대항력있는임차인등등 모두 패스

- 물건명세서 -> 하단의 권리 인수부분을 주의깊게 봐야함

- > 쉬운물건, 권리상 문제가 없는 문건들만 다루기 (초보에 해당하는 경우)

 

* 온비드 공매 물건 권리분석 하는 법

- 물건 세부정보 압류정보 클릭

- 입찰전 알아야할 사항을 주의깊게 확인

- 공매재산~~ 란 하단에 공란일 것

- 지상에 유형자산이 있는 경우 : 누군가 해당 땅을 필요로 한다는 의미

 

2.수익을 올리는 시세분석 하는 법

- 네이버 부동산, 호갱노노, 아파트 실거래가 사이트 활용

 

* 검토사항

1) 물건의 크기와 특징

- 1평 = 3.3m2

- 타입을 꼭 확인하기

- 판산형을 대 부분 선호

2) 단지의 특성 (연식과 타입)

- 네이버부동산 단지정보 탭엥서 건축연도 확인 가능

- 같은 단지 내에서도 계단식, 복도식 다르니 확인 필요

3) 로얄등은 어디?

10~30% 이상도 차이발생

- 입구동, 일조량이 좋은 집, 남향 중간층

- 초품아 

- 마트나 대형쇼핑몰을 도보로 이요하다면 슬세권 프리미엄 

4) 지역 호재?

- 미래 역세권 알아보는 법 : 아파트실거래 (아실) 교통망 탭 사용 or 네이버 부동산 개발 탭 사용

5) 매가와 호가 어느것이 진:짜 가격?

아실에서 실거래된 물건의 동호수까지 히스토리 추적 가능

6( 공인중개사 3곳 이상 방문- 앞 조사 과정 후 공인중개사 님께 전화임장질문예사1)  회사 인근 지역 이사, 2~30평대 매수할 수 있는 물건 가격은?질문예시2) 이 아파트 주민들이 가장 선호하는 동은? 그 곳 나온 물건있는지?질문예시3) 올수리 마친 뒤 전세로 내놓으면 얼마 받을 수 있을지? 실거래가 보니 n억 정도 받을 수 있을것 같은요3** ,6,9 법칙 : 3시간 이상 6곳 이상 부동산 9곳 이상의 물건 

 

3.임장 보고서 작성 방법

1) 작성 목적 : 손실 방지

2) 검토사항

-  경사도 : 직접 가봗야함

-  사람 살고 있는지 : 우편물이 쌓여있는지 유무

- 방수 : 옥상에 올라가보기

- 미납 공과금 : 관리사무소, 직원분께 문의

 -전입세대 열람 : 유료경매사이트

- 주변조사 : 버스정류장, 지하철, 쇼핑몰, 초등학교등 (손풍 확인 후 사실관계 확인은 임장단계에서)

 

4.왕초보는 피해야 하는 지분 토지들

1)  공유자는 너무 많은 물건

- 3~6명이 적당

2) 등기부등본에 주민등록번호가 없는 물건

3) 단독명의일 경우 피하기

- 내 지분을 사줄 공유자가 없으므로 (-> 출구 전략 후보가 적어짐)

4) 활용가치가 없는 땅들은 피하기

5) 무연고 묘가 있는 땅 피하기

- 관리가 되어있지 않은 묘

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